Seguro de impago del alquiler

El año 2021 fue un año donde se produjo un incremento de desahucios por impago de más del 37% y un aumento de la morosidad que pasó del 4% al 19% según el consejo del poder judicial. 

La principal causa que justifica estas terribles cifras son los efectos de la pandemia donde muchos ciudadanos perdieron sus empleos o se vieron abocados a ERTEs obligados que les impidieron cumplir con sus compromisos de alquiler.

Si a todo ello le sumamos las perspectivas económicas que avisan de una recesión, la contratación de un seguro de alquiler se convierte en una opción más que conveniente.

El objetivo de este artículo es contarte todo lo que tienes que saber sobre este tipo de seguros; quién lo paga, cuáles son los requisitos para acceder a él y cuáles son las coberturas que podemos esperar de los mismos.

Coberturas de un buen seguro de alquiler

Un seguro de arrendamiento cubre las mensualidades que no son abonadas por el inquilino durante el periodo de desahucio. Las coberturas pueden variar de una aseguradora a otra, pero las principales suelen ser:

• Cobertura total ante impagos: Aquí es importante que verifiques si la garantía de cobro se produce desde el primer momento o no, muchas veces existe una carencia de un mes al entender que ya cuentas con el mes de fianza pero si es más quizá debes ver otras opciones. También confirma el número de meses que se suele cubrir que suele ser 6, 9 o 12 para contratar el seguro que más te interese.
• Prestaciones adicionales por daños y desperfectos en el inmueble, cobertura por impago de suministros, servicio de limpieza, defensa jurídica, así como los costes de las acciones de desahucio para recuperar la posesión de la propiedad.

Es importante tener en cuenta que este tipo de seguros no cubren, al menos no en las condiciones estándar, el alquiler de locales comerciales o inmuebles de temporada.

Sin duda, contratar este tipo de seguros, te permite minimizar el riesgo, reducir las garantías adicionales que pedirías al inquilino y que por experiencia a los buenos perfiles no les gustan al considerarlas innecesarias.

Requisitos para solicitar u seguro de impago de arrendamiento

Una de las mayores ventajas que se consiguen contratando un seguro de riesgos de impago es que se realiza un estudio de solvencia del inquilino y su historial crediticio.

El inquilino potencial deberá facilitar diferente documentación y dependerá de si es autónomo, trabajar por cuenta ajena o pensionista.

• Si es trabajador por cuenta ajena, la documentación independientemente de la compañía de seguros, suele ser siempre la misma, contrato de trabajo de más de un año de duración, 2 o 3 últimas nóminas y el dni/nie de los interesados.

• En el caso de ser autónomo, la documentación a aportar será normalmente la declaración de la renta del año anterior, el resumen del iva del año previo, el alta e autónomos, así como los modelos trimestrales presentados hasta la fecha en ese año, junto con el dni/nie.

• En el caso de ser pensionista se aportará documentación relativa a la prestación de la pensión.

A la hora de evaluar el riesgo de impago del alquiler, por regla general un inquilino no será apto si la mensualidad es equivalente o mayor al 35% o 40% de sus ingresos mensuales. 

¿Cúal es el precio de un seguro de impago?

No existe una respuesta definitiva a esta pregunta ya que el precio depende de las aseguradoras y las coberturas que se incluyan en la póliza. Por ejemplo si el precio incluye franquicia y carencia el precio será más reducido pero a cambio el propietario no cobrará parte de las mensualidades adeudadas y las empezará a recibir cuando haya pasado el periodo de franquicia.

En cualquier caso, por normal general las primas de los seguros de este tipo suelen oscilar entre un 3% y un 5% de la renta, pagándose en su totalidad al principio de la contratación, aunque muchas compañías ofrecen la posibilidad de fraccionar el pago en varias partes, con un incremento del precio.

La validez de este tipo de seguros es anual con renovaciones anuales pagando la prima por tanto año a año.

¿Quién paga el seguro de impago del alquiler? 

Este seguro puede pagarlo tanto el propietario como el inquilino ya que la ley de arrendamientos urbanos no especifica nada al respecto. Las dos partes deben acordar en el contrato quien se hace cargo de este gasto.

El inquilino está en su derecho de negarse a hacer frente al pago de este seguro y el propietario en rechazar a posibles inquilinos que rechacen este requisito.

El posible que el inquilino le resulte más rentable pagar un seguro de alquiler que cumplir otras garantías como son avales, fianzas de varios meses, …

El problema que encontramos en que sea el inquilino el que pague este seguro es que aunque el mismo esté al nombre del propietario, si el seguro lo hace el inquilino y este deja de pagarlo, deja automáticamente sin protección al propietario pues la póliza se quedará sin efecto por impago. Es por ello que nuestra recomendación es que el tomador del seguro sea el propietario y se haga él cargo del pago del mismo, repercutiendo su coste si así lo desea en la renta del alquiler. 

¿Cuándo contratar un seguro de impago? 

Lo más habitual es hacerlo en el momento que haya personas interesadas en alquilar la vivienda, ya que como hemos visto anteriormente se analiza desde el principio su solvencia y capacidad financiera para el pago de la renta.

Sin embargo, si no lo hiciste en un principio puedes contratarlo en cualquier momento durante la vigencia del alquiler, la única diferencia es que si el test de solvencia nos indica que el inquilino no es apto, no es motivo suficiente para la resolución del contrato del alquiler.

Muchas veces nos preguntan los clientes que si el estudio de solvencia ha sido positivo, por qué contratar el seguro pertinente con el coste que lógicamente conlleva, la respuesta es sencilla, el estudio es “una foto” de la situación pudiendo cambiar “esa foto” en cualquier momento y por tanto existir un riesgo real de impago.

Para entenderlo bien, el estudio es la foto de la persona en un momento puntual y el seguro es el video, y por tanto recoge los cambios de solvencia del inquilino en el tiempo.

Si tienes claro que quieres contratar un seguro de impago del alquiler, compara coberturas y precios de diferentes compañías de seguros y una vez seleccionada una aseguradora facilítale la documentación pertinente para que realice es estudio de solvencia de los interesados en tu inmueble. Una vez realizado el estudio, solo queda firmar el contrato de alquiler y facilitar a la compañía o correduría la documentación necesaria para poder realizar el alta correspondiente.