La venta de pisos con inquilino es un proceso bastante común y totalmente legal, ya que se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, d el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Se trata de operaciones con una casuística particular que hay que conocer para proceder de la forma adecuada y evitar problemas.
Tener un vivienda alquilada nos impide como propietarios el derecho de uso por un tiempo determinado por lo que en el caso de querer venderla se pueden dar dos situaciones:
- Que quieras vender tu casa libre de arrendatarios: al estar el contrato aún en vigor, tendrás que negociar con tu inquilino para que desaloje el inmueble. Y eso normalmente se consigue llegando a un acuerdo económico en forma de indemnización, ya que por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no puedes echar a tu inquilino por este motivo.
En este sentido es importante recordar que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, si el propietario es una persona física, y de siete años si se trata de una persona jurídica.
- El inquilino continúa viviendo en el inmueble y cambia la titularidad del arrendamiento al nuevo propietario, por lo que es totalmente transparente para el arrendatario.
Esta situación es interesante cuando el interesado en comprar la vivienda es un inversor ya que les asegura la obtención de rentas desde el primer momento. La desventaja de esta opción es que los compradores potenciales se reducen a un público mucho más pequeño.
Derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto) que significa que salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos por parte de el arrendatario (como sucede en la mayoría de los casos), el vendedor (propietario) tiene que comunicar al arrendatario de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta para que éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales.
La información a comunicar es:
- El hecho de que se ha tomado la decisión de vender el inmueble
- El precio acordado para la venta
- La fecha prevista para venta
- Las condiciones para la transmisión del inmueble
Si no se comunica la intención de venta junto con sus condiciones o se vende por un precio inferior al trasladado al inquilino, éste tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales, impidiendo la operación.
Si no lo hace, se entiende que ha rechazado la oferta y tendrás vía libre para vender. Si responde y decide comprar la vivienda, deberá formalizar la operación en un plazo máximo de 180 días.
En nuestra experiencia solemos recomendar a nuestros clientes que para evitar problemas, además de la claúsula del contrato donde se renuncia al derecho de tanteo y retracto es interesante contar con un documento de renuncia expresa por parte del inquilino.
Excepciones al derecho de tanteo y retracto por parte del inquilino
Se pueden dar tres casos donde no aplica el derecho de tanteo y retracto. Y son las siguientes:
- Cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio.
- Cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador”.
- Si el contrato de alquiler es anterior al 2019, la normativa protegía al inquilino en este sentido, considerando irrenunciable su derecho de adquisición preferente. Así que es conveniente verificar las cláusulas y la legislación aplicable con un experto.
¿Pueden los inquilinos negarse a recibir visitas?
Los inquilinos mientras el contrato de alquiler está en vigor tienen el derecho de uso de la vivienda y por tanto no están obligados a permitir visitas.
Una buena comunicación, empatía y mano izquierda son necesarias para llegar a acuerdos.
En el caso de querer vender a inversores, según nuestra experiencia puede no ser necesaria la visita pero sí es importante contar con un buen reportaje fotográfico y una buena visita virtual que evite molestias innecesarias tal y como hacemos en Inmperson.
¿Qué ocurre con los inquilinos una vez se venda el piso?
Absolutamente nada, ya que el contrato de alquiler existente debe ser respetado por el nuevo propietario que se subrogará en todos los derechos y obligaciones del referido contrato hasta que llegue a su fin.
Así pues los inquilinos seguirán pagando lo mismo y en las mismas condiciones, tan sólo cambiarán de “casero”.
Consejos para el nuevo propietario que compra una casa con inquilinos
El nuevo propietario debe conocer que la compra de la vivienda es con inquilino y aunque con ello obtiene una renta inmediata, debe cumplir con todas las clausulas del contrato por lo que debe conocerlas a priori (si se han aplicado los incrementos de IPC, quien paga el IBI y la comunidad de propietarios, cuáles son los pactos sobre las pequeñas reparaciones, si el arrendatario tiene suscrita una póliza de seguros, …)
Dado que el inquilino no lo ha elegido el nuevo propietario, es mas que aconsejable que se analice la solvencia del inquilino para evitar impagos y problemas posteriores. Así como conocer si reside en el inmueble alguna persona que no constara en el contrato de arrendamiento.
El nuevo propietario, antes de la compra deberá confirmar que el contrato se encuentra declarado en el organismo correspondiente que cada comunidad autónoma tiene establecido (como la Agencia de Vivienda Social en Madrid) y se encuentre inscrito en el registro y depositada la fianza en IVIMA.
Recomendamos además recoger esta operación de transmisión de la propiedad con un anexo al contrato de alquiler y comunicar dicha circunstancia al IVIMA con el objeto de garantizar con la fianza el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento.
Como podéis ver, alquilar una casa con inquilinos tienes sus pros y contras pero sobre todo tiene mucha letra pequeña que hay que conocer para evitar problemas.
En Inmperson tenemos experiencia en este tipo de operaciones tanto con inversores como con compradores particulares, por lo que podemos ayudarte en este proceso.
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