Los problemas de morosidad o impagos de alquiler no deberían ser un problema si has trabajado bien todas las acciones previas a la hora de seleccionar a tu inquilino. Te dejo aquí un artículo donde hablábamos de los 12 pasos que debes seguir para alquilar tu vivienda con seguridad.
No obstante, hay ocasiones en que es imposible evitar tener impagos y si hemos llegado a esa situación nuestra recomendación es conocer las causas de los retrasos en el pago de la renta y actuar rápido. ¡Es fundamental!
Motivos de impago de un alquiler.
Pueden existir diferentes circunstancias que ocasionan retrasos en el alquiler. En algunas ocasiones estamos hablando de situaciones leves con fácil solución y en otras ocasiones enfrentamos escenarios más complejos.
- Situación puntual de dificultad del inquilino que se puede resolver de forma sencilla sin abrir ningún tipo de procedimiento.
- Situación de dificultad del inquilino que puede llevar a una situación de morosidad continuada por parte del inquilino (por ejemplo pérdida de trabajo).
- Estás ante un moroso profesional que ha dejado trás de sí uno cuantos impagos.
Si identificas que te encuentras ante una morosidad puntual, lo mejor es buscar una solución amistosa y dar facilidades “con precaución” para que el impago no se alargue en exceso y crezca la deuda.
En estos casos nuestra recomendación es fijar un calendario de pagos inamovibles y de no poder cumplirse, solicitar la entrega de la posesión de la casa lo antes posible, evitando así que la deuda se incremente y los plazos se alarguen.
Si lo que hay es un problema económico grave que no tiene visos de solucionarse, lo mejor es acordar una fecha de salida del piso para que el problema no se haga más grande para ambas partes.
Y si el problema está siendo generado por un moroso profesional, no hay otra solución que atajar el problema de forma rápida e iniciar los trámites pertinentes para la presentación de la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago.
En muchas ocasiones la deuda puede ser de un gran importe porque se ha tardado demasiado tiempo en darse cuenta de que estábamos ante un moroso profesional.
No obstante la estrategia que debes seguir ante este importante problema podría cambiar si cuentas con alguna herramienta de protección, tipo un seguro de impagos de renta, firmado un convenio de arbitraje, o asesoría jurídica de respaldo.
Procedimiento de desahucio
Para reclamar el desahucio del inquilino por impago es necesario abogado y procurador, sea cual sea el importe de la deuda.
En Madrid el tiempo medio para resolver un desahucio es de 6 meses aproximadamente.
Lo que más demora en este proceso es la notificación de la demanda al inquilino también llamado el decreto de admisión porque son los servicios de correo del juzgado los que llevan a cabo la notificación y suelen estar saturados.
Ahora la ley permite que el procurador del propietario le notifique la demanda al inquilino moroso de forma presencial en la vivienda por lo que eso puede ayudarnos a ahorrar tiempos.
El intento de notificación puede ser exitoso o no, ya que el hecho de que nuestro procurador haga el intento de notificación al inquilino moroso no significa que vaya a lograrlo, pero si se consigue algo fundamental que es evitar que se pierdan de 2 a 3 meses que es muchas veces el tiempo que tarda el servicio de correos del juzgado en intentar notificar la demanda.
Una vez que se ha hecho la notificación es cuando empiezan a contar los 10 días que tiene el inquilino para oponerse a la demanda. Aquí es cuando realmente se tiene, oficiosamente, por comenzado el proceso.
Sin embargo, es bastante común que no se llegue a notificar la demanda al inquilino moroso porque esté ausente, de vacaciones o simplemente porque no quiera cojerla.
En estos casos el juzgado abre diligencias para averiguar los domicilios del inquilino en base a su DNI y se enviaría notificación a los mismos. Si se consigue notificar empieza a contar el plazo de 10 días comentado anteriormente para que el inquilino decida si se opone o no a la demanda.
Si tampoco se consiguiera notificar en estos nuevos domicilios encontrados, entonces se cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado y desde ese momento se cuentan los 10 días hábiles.
Otro aspecto que hace que se demore aún más los plazos es si el inquilino solicita justicia gratuita, porque eso hace que se suspendan los plazos de 10 días para oponerse a la demanda hasta que se le asigne un abogado de oficio, y esta asignación suele requerir un mes o más.
Una vez empieza el plazo de 10 días, si el inquilino moroso no se opone a la demanda, no hay juicio y el juzgado da directamente la razón al inquilino por medio de sentencia. Este suele ser el caso más común ya que aproximadamente el 80% de los casos se resuelve de esta manera.
Si el inquilino se opusiera a la demanda, entonces sí que habría juicio, sentencia y desahucio o lanzamiento si el juez da la razón al propietario.En este caso no hay sentencia sino decreto.
Tanto en la sentencia como en el decreto se fija la fecha del desahucio.
En el proceso de lanzamiento o desahucio, el personal del juzgado acude a la vivienda junto con el procurador, cerrajero y el propietario si así lo desea. Una vez en el interior se levanta acta de lo que suceda (si está el inquilino, si opone o no resistencia, estado de la vivienda, …) y se hace entrega de la posesión del inmueble al arrendador que pasa a ser propietario poseedor.
Por nuestra parte, utilizamos procedimientos que agilizan el proceso que te hemos descrito y reducen significativamente los tiempos.
Todos nuestros contratos de alquiler, si fuera necesario (esperando que nunca sea así) podrán activar una herramienta que convierte el proceso en un desahucio express.
Reclamación de la deuda
Aunque en el proceso de desahucio se sabe la cuantía de la deuda, el inquilino no suele pagar de forma voluntaria por lo que el propietario debe reclamar la deuda acumulada a través de una demanda ejecutiva en la que se solicita el embargo de los bienes al inquilino (cuentas bancarias, nómina, otras rentas, …)
Este proceso suele durar de dos a tres meses.
Por nuestra parte te recomendamos reclamar la deuda si el inquilino es solvente, de lo contrario te recomendamos que no inicies este proceso ya que no solo no recuperarás nada de la cuantía que te deben sino que además tendrás que hacerte cargo de las costas judiciales del proceso. En este caso lo mejor es recuperar el inmueble lo antes posible y evitar que la deuda se incremente innecesariamente.
En ocasiones para que el inquilino abandone el inmueble de forma rápida, el casero puede perdonar toda o parte de la deuda por lo que si así sucede, no ha lugar a reclamar con posterioridad ninguna cuantía.
Qué no hacer para echar a un inquilino moroso
Actuar al margen de la ley en lugar de acudir al juzgado es una práctica que no te recomendamos en absoluto ya que la ley protege al inquilino.
Sí, ¡es de locos!, pero aunque estemos hablando de tu vivienda y de que quien vive en ella no la esté pagando, la inviolabilidad del domicilio es un derecho que tiene el inquilino y prevalece sobre el de la propiedad privada.
Así que olvídate de entrar a la fuerza en tu casa, cambiar la cerradura, dar de baja los suministros, no atender tus obligaciones como propietario o recurrir a la violencia. Si así lo hicieras el inquilino puede interponer una denuncia y las consecuencias para el arrendador podrían ser peores que unos meses de impago. ¡Tranquilidad!
Cómo minimizar el impacto de tener inquilinos morosos
En Inmperson podemos ayudarte a que estás situaciones no se produzcan ya que hacemos un análisis pormenorizado de la solvencia de los inquilinos antes de firmar ningún contrato y otras medidas como pueden ser:
- Solicitar una fianza de una mensualidad.
- Solicitar garantías complementarias equivalente a dos mensualidades de renta.
- Solicitar un aval personal de carácter privado, pero nuevamente aquí hay que analizar la solvencia del avalista.
- Contratar un seguro de inmpago que cubren las mensualidades no abonadas, las costas de los procesos judiciales, te procuran defensa legal y se encargan de los desperfectos que pudiera tener la vivienda
Otro de los mecanismos que por nuestra parte utilizamos es, firmar un convenio de arbitraje que agilice el procedimiento y del que hablaremos con detalle en otros artículo.
Como podéis comprobar, el impacto de tener un inquilino moroso en tu vivienda es muy elevado y los quebraderos de cabeza también, por eso en Inmperson nos encargamos de todo gracias a nuestro servicio de Gestión Integral del Alquiler
Llámanos y despreocúpate.
Aquí te dejamos un resumen de todo lo explicado anteriormente y los caminos posibles que se pueden dar una vez que tu inquilino deja de pagar la renta de alquiler.
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