La gestión de venta o alquiler de un piso heredado puede ser un quebradero de cabeza, y por eso es importante contar con asesores inmobiliarios que te puedan ayudar y asesorar durante todo el proceso.
Además últimamente se ha puesto de moda las hipotecas inversas que pueden complicar aún más todas las gestiones y papeleos. Vamos a explicar en qué consiste una hipoteca inversa y sus consecuencias.
¿Qué es una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa, como su nombre indica es una hipoteca que funciona al contrario de las hipotecas tradicionales porque es el titular el que recibe del banco una cantidad de dinero a cambio de su piso o vivienda, sin perder la propiedad de la misma y sin tener que devolver las cuantías en vida por lo que se puede seguir haciendo uso de la vivienda hasta su fallecimiento.
¿Quién puede solicitar una hipoteca inversa?
Ser mayor de 65 años, dependiente o con una discapacidad igual o mayor del 33%. Residente en España y con vivienda en propiedad sin cargas (por ejemplo otra hipoteca). La vivienda debe estar situada en núcleos urbanos y tener un valor que supere determinados umbrales a nivel de precio.
Si sobre la vivienda tuviera una hipoteca previa en vigor, se debe cancelar previa a la contratación de la hipoteca inversa. Ante estos casos las entidades financieras adelantan el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma.
Cuantía a percibir en una hipoteca inversa
La cantidad de dinero recibida por el propietario de la vivienda puede ser una renta periódica, normalmente mensual, cobro único, una combinación de las dos o renta vitalicia.
El importe del crédito total y cuantía a percibir dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la forma de percepción (pago único, renta temporal o vitalicia). Según avanza la edad del prestatario aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación.
Una vez que se alcanza el tope de la hipoteca inversa, el banco deja de pagar la renta aunque la deuda sigue generando intereses que se pagarán cuando fallezca el prestatario, es decir la asumirán los herederos.
Ventajas fiscales de las hipotecas inversas
Las cantidades mensuales recibidas no están sujetas a tributación sobre sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y pueden complementar otros ingresos adicionales como una pensión u otros fondos
La hipoteca inversa es compatible con el alquiler de la vivienda, una opción atractiva ya que es posible obtener otra renta adicional si se dispone de otro inmueble o se vive en una residencia.
No tiene cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverlo mes a mes, sino únicamente tras el fallecimiento o cuando el cliente decida libremente.
Si la hipoteca inversa aplica a nuestra residencia habitual podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Cómo se cancela una hipoteca inversa por el titular de la misma
Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento. Para ello se deberá devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación y además los gastos de constitución más los intereses generados hasta el momento de la cancelación.
Liquidación de una hipoteca inversa por parte de los herederos
Ante el fallecimiento del titutlar de la hipoteca inversa se abren tres escenarios posibles a los herederos que reciben tanto la propiedad de la vivienda como la deuda asociada a la misma.
Existen dos opciones para los herederos de una vivienda sobre la que hay una hipoteca inversa y son:
- Quedarse con la propiedad haciendo frente a la totalidad del pago de la deuda que es igual a la suma de las cantidades dispuestas por el fallecido más los intereses y gastos generados (comisiones de apertura, gastos de gestión, seguros si los hubiera, …)
- Realizar una nueva hipoteca para cubrir la deuda y para costear la misma podría alquilar la vivienda heredada sin problemas.
- Si los herederos no quisieran asumir la deuda pueden vender la vivienda y con la misma hacer frente a la deuda. Si hubiera beneficio se quedarían con la diferencia pero si no fuera suficiente el precio de venta para hacer frente a el coste de la hipoteca inversa, la entidad financiera podría obtener el recobro con el resto de bienes de la herencia, pero en ningún caso podrán tocar el patrimonio personal de los herederos.
Como podéis ver, las hipotecas inversas pueden complicar un poco más la gestión del patrimonio inmobiliario de una herencia por lo que contar con profesionales que sepan de la materia te quitará problemas de cabeza y te ahorrará mucho tiempo
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