Hipoteca de tipo fijo o variable ¿cuál elegir?

A la hora de determinar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias uno de los aspectos a tener en cuenta es el gasto de la hipoteca, y más aún cuando el euribor está subiendo y con él los intereses.

En este contexto, ¿qué tipo de hipoteca interesa más? ¿Fija o variable?

De media una hipoteca tiene una duración media de 20 años, durante los cuales, las fluctuaciones del mercado financiero pueden ocasionar severos contratiempos a cualquier inversor. Por ello, conviene mirar con lupa todas las condiciones, cláusulas vinculantes y gastos colaterales. 

Podemos diferenciar hasta 3 modalidades de préstamo hipotecario:

Préstamos hipotecarios a tipo fijo

Con el tipo fijo, siempre pagarás lo mismo, sin sorpresas. Como su propio nombre indica, el tipo de interés a aplicar es siempre el mismo, totalmente invariable. Todo ello independientemente del mercado financiero. Negocias una vez, firmas y ya está. Lo que pactes con el banco se mantendrá durante todo el periodo de vida del préstamo, hasta que la última cuota os separe. Este tipo de hipoteca ha sido la estrella en los dos últimos años, alcanzando su máxima expresión en noviembre de 2022, cuando registró el 63,5% de las hipotecas concedidas en España. Habitualmente tienen una duración menor al de las que veremos a continuación.

Hipotecas de tipo variable

En estas hipotecas, como suba el euríbor, agárrese quien pueda. Aquí el interés con el que se calcula la cuota mensual estará compuesto por un diferencial fijo (a negociar con el banco en el momento de firmar la hipoteca) más el índice de referencia, que habitualmente es el euríbor. Este tipo de interés se revisa de forma anual o semestral (también dependerá de lo que acuerdes con el banco). En este caso, la cuota de la hipoteca podrá subir o bajar durante todo el periodo del préstamo, dependiendo del índice de referencia.

Hipoteca Mixta

Esta hipoteca es la tercera en discordia. Combina un poco de las dos anteriores. Por una parte, durante la primera parte del préstamo, que suele ser de 10 años, se aplica un tipo de interés fijo, mientras que, durante la segunda mitad, la cuota mensual estará supeditada al tipo variable. Está previsto que, en los próximos, aumente la demanda de estas hipotecas, debido a la tendencia alcista del euríbor. 

Factores a tener en cuenta a la hora de elegir la hipoteca

Una vez vistos los distintos tipos de hipoteca, ¿cuál elegir? Depende, ¿de qué depende? Pues, como poco, de todo lo que detallamos a continuación:

• Del mercado: En un escenario de tipos alcistas, las recomendaciones nos llevan a actuar de forma conservadora. Bien es cierto que, si optas por un interés fijo, al principio pagarás un poco más cada mes, pero al menos sabes que estarás a salvo de los sustos financieros con los que amenaza el euríbor a corto plazo, y por tiempo indefinido. Por otro lado previendo que la situación se estabilice en el medio plazo, una hipoteca mixta puede ser interesante si has encontrado un piso interesante para invertir.

• De la rentabilidad que le quieras sacar al inmueble en un tiempo definido. Seamos sinceros, necesitas ponerte en situación, y plantearte todas las posibilidades. ¿Qué gastos tienes actualmente? ¿Cuál es tu situación laboral? Y, lo más importante ¿tienes capacidad de asumir un aumento importante de la mensualidad de la hipoteca?

• De las previsiones económicas de quien firma la hipoteca. ¿Amortizarás hipoteca año tras año? Si crees que podrás liquidar una buena parte del préstamo hipotecario, y aligerar la deuda, puede que una hipoteca a tipo variable te permita asumir gran parte del capital hipotecado mientras se estabiliza el euríbor, y disfrutar de un interés más bajo en los últimos años del préstamo. En caso de que continuaran siendo elevados, siempre tendrías la tranquilidad de que te queda poca deuda por pagar.
• De la sensibilidad al riesgo de cada inversor. Hay quien, psicológicamente, necesita conocer al máximo detalle los gastos inherentes del inmueble y no quiere sorpresas. Si es ese tu caso, estudia las condiciones del mercado basándote en esa premisa. Puede que encuentres condiciones favorables para hipotecas a medio plazo, sin que los vaivenes financieros dañen tu economía.
• ¡Ojo con las hipotecas bonificadas! Los bancos, en su afán por atraer clientes, airean tipos de interés bastante llamativos, bajo el eufemismo de “hipotecas bonificadas”, que sin embargo incluyen una serie de vinculaciones y productos complementarios, que debes leer con lupa. Así, lo que a priori puede ser una negociación rentable, podría esconder gastos excesivos en la contratación de seguros, alarmas y otros servicios para el hogar, así como fondos de pensiones y productos financieros con bajo rendimiento y elevadas comisiones. 

Mayor flexibilidad, gracias a la Nueva ley hipotecaria

Por si no estás al corriente de la legislación en materia de préstamos de vivienda, es importante conocer que desde 2019 existe una nueva ley que pretende dar más protección al consumidor frente a los bancos. Esta ley, entre otras cosas, regula los gastos de la hipoteca, permite más libertad para cambiar de banco, y favorece el paso de tipo fijo a variable. Si a esto le añadimos que, en una actualización de noviembre de 2022 se recoge que hasta el 31 de diciembre de 2023 los bancos no podrán cobrar comisión alguna por cambiar de variable a fijo una hipoteca, razón de más para revisar con detenimiento todos nuestros derechos, y saber a qué nos comprometemos exactamente, antes de dar el sí quiero a un préstamo hipotecario que pueda dar al traste la rentabilidad de nuestra inversión.

En Inmperson somos expertos en inversiones inmobiliarias, si quieres dejar tu patrimonio en las mejores manos para obtener la mejor rentabilidad, ponte en contacto con nosotros.