Cuando decides poner en alquiler tu vivienda el objetivo es claro: conseguir la mejor renta mensual consiguiendo inquilinos solventes en el mejor tiempo posible.
Antes de determinar qué precio de alquiler vas a poner a tu piso, es importante que revises el precio medio en la zona, la oferta existente y el estado de los pisos.
Si hay mucha oferta pero hay poco nuevo o reformado, puede ser interesante que hagas mejoras en tu vivienda para diferenciarte y poder pedir una renta mayor.
Una buena reforma puede incrementar la renta del alquiler hasta un 30%-40%, por supuesto depende de los casos y el alcance de la reforma.
Pero la ventaja de una reforma no está solo en la renta sino la rapidez con la que consigues alquilarlo.
Si estás empezando a valorar seriamente el reformar tu piso antes de ponerlo en alquiler, es importante que valores el presupuesto máximo que debes destinar a la reforma y la rentabilidad marginal de la inversión.
Si tienes dudas, consulta con nosotros porque somos especialistas en este tipo de reformas con nuestro equipo de home staging y house flipping.
Vamos a verlo detenidamente con un ejemplo:
- El precio inicial del alquiler es de 1000 euros pero consideras que con una buena reforma podrías llegar a pedir 1300 euros. Es decir tendrías un 30% más de renta cada mes.
- 300 euros más al mes supondría un total de 3600 euros al año.
- Si la reforma en la que estás pensando tiene una durabilidad de 10 años, estaríamos hablando de 36.000 euros de más que habrías conseguido en todo ese periodo gracias a haber hecho esa reforma.
- Ahora sí, debemos tener en cuenta el coste de la reforma. ¿Cuánto debe ser? Si lo normal es exigir una rentabilidad entre un 20% ó 30% de cualquier inversión, si en este caso hablamos de 36.000 euros en un periodo de 10 años, un 30% sería 10.800 euros, por lo que la inversión en la reforma sería la diferencia (36.000 – 10.800 =25.200).
- Resumiendo: No deberías invertir más de 25.200 euros en una reforma de durabilidad de 10 años para incrementar la renta del alquiler un 30%.
Esta ha sido hasta ahora la forma habitual de calcular la cuantía de una reforma para un piso de alquiler. Sin embargo con la nueva Ley de Vivienda, debemos tener muy en cuenta que no podemos incrementar la renta más de un 3% (al menos hasta el 2025) ó un 10% en el caso que:
- Se hayan realizado obras de rehabilitación o accesibilidad en la vivienda que mejoren la calidad residencial. Debiendo por supuesto acreditarlo.
- Firmar un contrato de arrendamiento que permita al inquilino estar en la vivienda 10 o más años (ahora mismo el mínimo está en 5 años para particulares y de 7 años para empresas).
Por tanto si nos ponemos en el mejor de los casos y solo incrementamos un 10% la renta, repetimos el ejercicio anterior para que veamos la diferencia:
- El precio inicial del alquiler es de 1000 euros y solo lo podemos subir 100 euros hasta los 1100 euros. Es decir un 10%
- 100 euros más al mes supondría un total de 1000 euros al año.
- Si la reforma en la que estás pensando tiene una durabilidad de 10 años, estaríamos hablando de 10.000 euros de más que habrías conseguido en todo ese periodo gracias a haber hecho esa reforma.
- Ahora sí, debemos tener en cuenta el coste de la reforma. ¿Cuánto debe ser? Si lo normal es exigir una rentabilidad entre un 20% ó 30% de cualquier inversión, si en este caso hablamos de 10.000 euros en un periodo de 10 años, un 30% sería 3.000 euros, por lo que la inversión en la reforma sería la diferencia (10.000 – 3.000 =7.000).
- Resumiendo: No deberías invertir más de 7.000 euros en una reforma de durabilidad de 10 años para incrementar la renta del alquiler un 10%.
Como vemos, los límites establecidos en la nueva Ley de Vivienda además de desincentivar que los propietarios saquen sus inmuebles al mercado, en el caso de hacerlo lo harán sin invertir en ellos porque no les sale rentable, y al final todo esto se traduce en un parque de viviendas deficitario y con necesidades de mejoras que nadie va a sufragar, ni los propietarios ni los inquilinos.
¿Cómo se llamaba la película? ¿Esta casa es una ruina? Pues quizá dentro de poco estemos en esa situación.
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