Estamos en un momento muy interesante en lo que a inversión inmobiliaria se refiere. En un contexto de subida de tipos y con un Euribor cada vez más alto, la demanda de viviendas está cayendo por la dificultad de muchas familias a hacer frente a los precios de las hipotecas y muchos inversores pueden encontrarse en la tesitura de bajar los precios de sus inmuebles actuales o esperar. Pero miremos esta situación desde la otra cara de la manera: estamos entrando en un momento interesante para comprar nuevos inmuebles.
Veamos esto en detalle.
En el sector inmobiliario estamos en el inicio de una corrección de los precios, por lo que nos debemos preparar, sin precipitarnos, para comprar a precios interesantes.
¿Inversión en vivienda nueva o de segunda mano?
La subida de tipos supone una caída en la demanda de viviendas y como consecuencia, a menor demanda se produce un exceso de oferta que en muchos casos bajará su precio. Este escenario es el deseable por parte de cualquier inversor que quiera adquirir nuevos activos para venderlos cuando el precio vuelva a subir.
En este contexto, ahora debemos plantearnos qué segmento de viviendas es más interesante: ¿vivienda usada o de obra nueva?
Vivienda de obra nueva
La vivienda de obra nueva en el último trimestre de 2022 ha subido el 1,9%, mientras que la vivienda usada ha bajado el 1,4%. El motivo no es otro que todavía existe una mayor demanda de obra nueva que oferta y las perspectivas son de seguir así a pesar de la situación económica actual, ya que el gran ajuste tuvo lugar en la crisis de 2008, donde a nivel nacional se pasó de construir alrededor de 600.000 viviendas a 90.000 viviendas anuales y en la actualidad se mantiene ese nivel.
Estos datos para la Comunidad de Madrid fueron de 50.000 viviendas en 2008 a 10.000 viviendas por año, aunque en 2021 y 2022 repuntó hasta las 20.000 viviendas anuales.
Si no tenemos liquidez la inversión en obra nueva no parece recomendable, porque los tipos de interés pueden encarecer el activo de tal forma que no sea posible su venta con beneficios, y si tenemos liquidez debemos tener cuidado con la demanda, ya que si esta bajara, aunque es poco probable, con un alto nivel de precios podemos tardar más tiempo del deseado en vender teniendo un ROI en unos tiempos demasiado largos.
Vivienda de obra usada
En el segmento de vivienda usada es donde creemos que es posible obtener resultados que mejoren con mucha diferencia a la inflación, pero no debemos precipitarnos tal y como explicamos a continuación.
Los precios están en una fase de corrección pero se prevé que vayan a bajar más ya que aumentará la oferta inmuebles por la venta obligada de los mismos por parte de aquellas familias que tienen grandes dificultades para hacer frente a la hipoteca, y mucho más con las previsiones de los Bancos Centrales de seguir subiendo los tipos de interés en torno al 5%.
Si llegamos a estos tipos de interés, es más que probable que los precios de la vivienda se desplomen y aparezcan las oportunidades de compra que cualquier inversor inmobiliario está buscando.
Ahora bien, si lo que queremos es comprar, reformar y alquilar, se puede ser menos exigente a la hora de adquirir el inmueble y en lugar de esperar a que el Euribor suba al 5%, podemos hacer la operación cuando esté en el 4%, y conseguir rentabilidad por medio del alquiler donde se pueden llegar a obtener rentabilidades del 6% al 8%.
Y es que se espera un aumento de demanda de viviendas de alquiler motivado por la venta de inmuebles de aquellos que no han podido hacer frente a las hipotecas.
Evolución de los precios de la vivienda nueva y de segunda mano en la Comunidad de Madrid
A continuación ilustramos los índices por tipo de vivienda a nivel nacional y de la Comunidad de Madrid, tomando como año base 2015, siendo la fuente el INE
- Índice nacional: general y por tipo de vivienda 4 trimestre 2022
| Vivienda | Índice % | Variación Trimestral | Variación Anual |
| ÍNDICE GENERAL | 142,7 | -0,8 | 5,5 |
| Vivienda nueva | 157,8 | 1,9 | 6,2 |
| Vivienda nueva | 140,4 | -1,4 | 5,3 |
- Índice Comunidad Madrid general y por tipo de vivienda 4 trimestre 2022
| Vivienda | Índice % | Variación Trimestral | Variación Anual |
| ÍNDICE GENERAL | 157,8 | -1,4 | 4,9 |
| Vivienda nueva | 164,8 | 0,7 | 4,1 |
| Vivienda nueva | 155,8 | -2,1 | 5,2 |
La lectura de estos cuadros nos dice que en 8 años la vivienda a nivel nacional por término medio se ha encarecido un 42,7%, siendo la vivienda nueva la que más se revaloriza con un 57,8% y la de segunda mano solo un 40,4%, que no está nada mal ya que supone una media de un 5,5% anual de revalorización, frente a unos tipos de interés bancarios del 0% en el periodo 2015-2020.
Si analizamos los datos de la Comunidad de Madrid se puede apreciar a nivel general revalorización del 57,8%, en vivienda nueva de 64,8% y en la vivienda de segunda mano del 55,8%.La media de revalorización anual ha sido del 4,9%.
En resumen, cualquier inversor debe estar receptivo a las nuevas oportunidades inmobiliarias que van a surgir, pero siempre actuando con precaución y cautela. Más vale que se escape una oportunidad y que no se escape el dinero, vendrán muchas oportunidades y lo importante es hacer una buena elección, para lo cual deberá planificar muy bien las inversiones.
Si quieres comprar, vender o alquilar tu vivienda en Inmperson somos especialistas en gestión patrimonial. Llámanos y te asesoraremos.
Deja una respuesta