Contencion de los precios de alquiler con el indice de referencia del gobierno

Cómo le afecta a Madrid el Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno

El índice del precio de referencia del alquiler es una medida impulsada por el Gobierno dentro de la Ley de Vivienda que se aprobó en mayo del 2023, con el objetivo principal de regular los precios de los alquileres en zonas consideradas tensionadas.

Recordamos que zonas tensionadas son aquellas donde de cumplen al menos una de las siguientes características:

  • Que el coste medio del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona.
  • Que el alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima del incremento del IPC.

Sin embargo, dado que están transferidas las competencias en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas, la determinación de qué zonas son consideradas tensionadas queda a discreción de cada comunidad autónoma y es poco probable que en Madrid se declaren este tipo de zonas por la disparidad de criterios en esta materia entre el gobierno central y el autonómico.

¿En qué consiste el índice de referencia?

Este índice se establece como un mecanismo de control y ajuste de precios, intentando hacer más accesible a los ciudadanos el acceso a la vivienda en alquiler.

Los precios de los alquileres han experimentado subidas significativas en varias ciudades y regiones, dificultando el acceso a la vivienda para muchos ciudadanos. Este fenómeno ha sido especialmente notable en áreas urbanas densamente pobladas y en ciudades con alta demanda turística. La medida busca frenar estos incrementos y promover una mayor estabilidad en el mercado del alquiler.

¿Cómo se ha calculado el índice?

Para calcular el índice, se ha tenido en cuenta una metodología detallada que incluye:

  • Información sobre el coste de los alquileres obtenida de diversas fuentes como el catastro y la Agencia Tributaria.
  • Análisis de la zona para determinar una horquilla de precios
  • Ajuste de la horquilla en función de diversos factores como son: los metros cuadrados de la vivienda, su antigüedad, su estado de conservación, y otros elementos que puedan influir en el valor del alquiler como parking, piscina, portero, altura, …

Con esta información, se establecen rangos de precios ajustados a las características específicas de cada vivienda y su ubicación, proporcionando así una referencia más ajustada a la realidad de cada mercado.

¿A qué tipos de alquileres afectaría el índice de referencia del alquiler?

Existen 3 casuísticas donde pretende influir este índice de referencia:

  • Alquileres donde el propietario del inmueble es un gran tenedor.
  • Nuevos alquileres para viviendas que no ha sido alquilada en los últimos 5 años: el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler tanto si el propietario es un gran tenedor o un pequeño propietario.

Para pequeños propietarios y el resto de alquileres, lo que dice la ley es que hay que congelar el precio o incretementarlo como mucho un 3% durante el 2024, ateniéndose a lo que dice el anterior contrato.

¿Dónde encontrar la horquilla de precios de tu vivienda en base a este índice de referencia?

Podemos llevar a cabo la simulación de precio de alquiler de nuestra vivienda a través de la web del Ministerio de Vivienda, donde podemos filtrar en base a la zona y características de la vivienda.

¿Cómo te afecta si tienes en Madrid un piso en alquiler por encima de la horquilla de referencia del índice?

Este índice no es de obligado cumplimiento en Madrid porque como decíamos al inicio del artículo en esta Comunidad Autónoma no se han establecido zonas tensionadas. Pero es que respecto a España, solo Cataluña tiene previsto implementarlo por ahora en 140 municipios.

En el supuesto de que se declarara una zona tensionada, este índice aplica a los nuevos contratos de alquiler de viviendas, por lo que si tenemos un piso alquilado con un precio superior, el precio no se bajará al límite del índice del alquiler. Con las actualizaciones anuales del alquiler podrá ir subiendo cada año con el porcentaje indicado en la Ley de Vivienda.

No obstante, esta horquilla puede servir cómo herramienta de negociación entre el inquilino y el propietario.

¿Cuándo entra el vigor el índice de referencia de los precios de alquiler?

Este índice entrará en vigor el próximo 13 de marzo de 2024.

En conclusión, el índice de referencia del precio del alquiler se presenta como una herramienta destinada a moderar los precios de los alquileres en áreas tensionadas, buscando hacer más accesible la vivienda en alquiler. Su efectividad dependerá de su implementación y de la voluntad política de las comunidades autónomas, así como de la respuesta del mercado inmobiliario a estas regulaciones.


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