Alquilar una vivienda es sin duda una opción cada vez más en alza por la evolución de la sociedad: desplazamientos de trabajo, teletrabajo, necesidades familiares, los gustos por tener una vida menos “atada” de las nuevas generaciones, etc.
Sin duda, la creciente demanda de pisos en alquiler es una oportunidad para que los propietarios (e inversores) consigan unos ingresos adicionales de forma recurrente, o incluso su propio plan de pensiones, aunque como toda inversión no está exenta de riesgo.
Si tienes una vivienda en propiedad y quieres alquilarla, debes tener en cuenta las siguientes recomendaciones para no tener dolores de cabeza, ya que el proceso que acarrea los impagos de alquiler son arduos:
1- Factor humano
Este es uno de los pasos más importante y al que menos atención muchas veces se presta.
Efectivamente es importante conocer los datos económicos de los posibles candidatos a vivir en tu casa en alquiler como veremos más adelante, pero más importante a nuestro parecer, es conocer sus necesidades, su plan de vida, sus gustos, valores, …
Ten en cuenta que al firmar el contrato de alquiler, estás firmando el inicio de una relación a largo plazo y es necesario invertir algo de tiempo en conocerlas, para evitar posibles problemas porque aunque el riesgo cero no existe sí es fácil reducirlo.
2- Análisis de solvencia económica.
Se recomienda siempre una evaluación del riesgo económico del futuro inquilino, asegurándonos de que tiene un equilibrio patrimonial por el cual los pagos de alquiler y suministros no superan el 35% de sus ingresos.
Con el dni/nie del posible inquilino podemos consultar contratos de trabajo, nóminas de los meses anteriores y toda la documentación adicional que sea necesaria para certificar su veracidad.
3- Redactar un buen contrato de arrendamiento
Un buen contrato es clave para alquilar un piso de forma segura. Una agencia inmobiliaria especializada en alquileres sabe cómo hacerlo sin dejar ningún cabo suelto. Algunos aspectos básicos que se deben especificar tienen que ver con en inventario del mobiliario de vivienda, la cuantía de la fianza y otros aspectos que veremos en los puntos siguientes.
4- Inventario de bienes
Elabora un inventario de bienes que recoja todos los elementos que están en el inmueble y que el inquilino podrá disfrutar durante el periodo de alquiler (electrodomésticos o muebles).
Es interesante incorporar fotografías o utilizar soportes tipo visitas virtuales, como anexo al contrato de arrendamiento, con lo que se podrá certificar el estado de conservación de los mismos. De esta forma todo es más sencillo si hubiera daños reclamables en el inmobiliario.
5- Titularidad de los contratos de suministros
Es recomendable hacer el cambio de titularidad de los contratos de suministros para que el inquilino abone directamente los gastos de su propio consumo (luz, agua, gas, …).
En el caso de que quisieras mantener como propietario la titularidad de los mismos (cosa que no te aconsejamos), deberías facilitar el número de cuenta del inquilino a las empresas de suministro para que se encarguen de facturarle directamente.
Esta forma de gestión de suministros conlleva riesgos para el que alquila ya que en caso de impago, las compañías reclamarán a los titulares del contrato.
6- Cláusulas de prohibición
Mucho cuidado con este tipo de cláusulas, porque la inmensa mayoría son nulas. Te recomendamos realices un filtrado inicial exhaustivo, conociendo de primera mano el perfil de los candidatos y sus condicionantes para ver si te interesan o no los mismos.
7- Garantías de pago adicionales
En el caso de que el inquilino necesite de avalistas para asegurar el pago del alquiler es esencial que se especifique que dicho avalista extiende su aval durante todo el periodo de contrato de arrendamiento, porque de no hacerlo en el caso de prórroga de contrato, la renta durante dicho periodo no estaría asegurada.
8- Fianza
Por ley, en los contratos de larga duración, el inquilino debe depositar como fianza el coste de un mes de alquiler. Aunque si lo acuerdan las partes, y por petición del arrendatario se podrá solicitar una garantía añadida de dos o más meses de alquiler en concepto de fianza.
Dicha fianza deberá depositarse en el organismo correspondiente para asegurar la devolución de la misma al inquilino cuando finalice el contrato y siempre que no haya desperfectos que haya que afrontar, ya que se hará con carga a esa fianza.
9- Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio desde el momento que se publica la vivienda para alquilarla y también si fuera el caso de una venta.
No hay que esperar a tener alquilada o vendida la vivienda para solicitar estos certificados, cuanto antes lo hagas mejor, ya que de no tenerlos a la fecha de la firma del contrato podrías tener importantes sanciones. Por tanto para qué arriesgarte, si lo vas a tener que tener sí o sí.
10- Pago de impuestos vinculado a la vivienda
La responsabilidad de pago de los impuestos vinculados con la vivienda como son el IBI o la tasa de basuras se puede negociar entre inquilino y propietario. El resultado de dicho acuerdo debe quedar reflejado en el contrato de alquiler.
Nuestra recomendación es integrarlo todo en la renta, más sencillo, más fácil de controlar y de reclamar llegado el caso.
El propietario de la vivienda podrá deducirse en la declaración de la renta de todos los gastos que se generen por el alquiler del piso hasta un porcentaje. Recomendamos hacer una consulta a experto fiscal al respecto.
11- Arbitraje imparcial
El arbitraje es una alternativa para resolver conflictos sin llegar a la vía judicial. Al incluirse como anexo en el contrato, en caso de que surja un problema se someterán a lo que decida un árbitro imparcial a ambas partes para solucionarlo.
Tras conocerse la decisión arbitral, si una de las partes no la acepta, la otra parte podrá iniciar un procedimiento de ejecución ante la justicia ordinaria, pudiendo ahorrarse tiempo y dinero.
Nuestra recomendación es prestar mucha atención a la reputación del sistema arbitral que se elija, por nuestra parte sólo trabajamos con árbitros notarios, por la posición y conocimiento que tienen de la ley.
12- Seguros adicionales
Existen en el mercado multitud de herramientas que garantizan la renta del alquiler (empresas de seguros y empresas privadas) durante 6, 9, 12 o incluso más meses.
Las hay con un mes de carencia y otras que no, con el respaldo de una empresa dentro del sistema financiero y otras que no… como ves hay tantas alternativas como gustos! A nosotros en estos temas nos gusta ir “sobre seguro”
Ojo, no confundas este seguro con el del hogar porque no es lo mismo y por nuestra parte vemos conveniente que avises a tu seguro del hogar de que la vivienda está alquilada.
Teniendo en cuenta todos los aspectos aquí mencionados, puedes estar seguro de que el alquiler de tu vivienda está bien atado y si no quieres encargarte de ninguna gestión o trámite durante todo el periodo del contrato, lo mejor es que cuentes con expertos inmobiliarios para que se encarguen.
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