6 novedades de la nueva ley de vivienda

Hoy jueves 25 de mayo se ha publicado en el Boletin Oficial del Estado (BOE) la nueva norma de vivienda que entrará en vigor mañana viernes.

Nos trae 6 novedades:

Declaración de áreas tensionadas
Regulación de los precios del alquiler en las áreas tensionadas
Nueva definición del gran propietario
Se descarta el IPC como índice para regular la subida de precios
Protección del inquilino
Bonificación fiscal a los propietarios

1- Qué son las Areas Tensionadas

Las áreas tensionadas es donde habrá un control de los alquileres según el artículo 18 de la nueva ley.

Para ser considerada una área tensionada debe cumplirse al menos uno de los siguientes dos criterios:

Que la carga media que supone la vivienda (hipoteca o alquiler incluyendo los suministros) supere el 30% de la renta media de los hogares en la zona.
Que los precios de compra o alquiler de vivienda en los últimos cinco años hayan subido 3 puntos por encima del IPC de la CC.AA donde se encuentre el área tensionada.

Las probabilidades de estar en una zona tensionada es bastante alta ya que según un estudio realizado por la consultora Atlas Real Estate Analytics un 60% de las viviendas de España están en zonas que cumplen al menos una de las dos condiciones.

Ser declarada área tensionada tiene una vigencia de 3 años que se puede prorrogar posteriormente año a año.

Dado que el tema de vivienda es una competencia transferida a las Comunidades Autónomas, son éstas las que tienen que decidir si quieren declarar estas áreas o no.

En Madrid habría muchas zonas tensionadas según diferentes estudios , pero en principio en la Comunidad de Madrid, no hay mucha predisposición en llevar a cabo este paso. Si no lo hacen, evitarían limitar los precios, pero al mismo tiempo impedirían a los propietarios beneficiarse de las bonificaciones fiscales que veremos más adelante.

2- Regulación de precios al alquiler

Aquellos alquileres que se encuentren en áreas tensionadas tendrán regulados sus precios: tanto contratos nuevos como ya existentes.

Este sistema intervencionista entrará en vigor a partir desde el 2025, hasta entonces el tope lo tendremos en el 3%, medida puesta en marcha para proteger a los inquilinos frente a la inflación.

En el caso de los pequeños propietarios deberán respetar el precio del anterior contrato a la hora de hacer un nuevo contrato, sea con el mismo inquilino o con otro. Habrá dos excepciones para subir la renta con un límite del 10% cuando:

Se hayan realizado obras de rehabilitación o accesibilidad en la vivienda que mejoren la calidad residencial. Debiendo por supuesto acreditarlo.
Firmar un contrato de arrendamiento que permita al inquilino estar en la vivienda 10 o más años (ahora mismo el mínimo está en 5 años para particulares y de 7 años para empresas).

Los grandes tenedores verán regulados el precio de sus inmuebles de acuerdo a un índice de contención de precios.

Este sistema intervencionista entrará en vigor a partir desde el 2025, hasta entonces el tope de incremento de renta lo tendremos en el 3%, medida puesta en marcha para proteger a los inquilinos frente a la inflación.

3- Nueva definición de gran propietario

Un gran propietario podrá ser tanto persona física como jurídica.

Hasta ahora un gran propietario debía tener más de 10 propiedades, sin embargo ahora con la nueva ley, la Comunidad en cuestión puede determinar que en zonas tensionadas se rebaje esa condición a 5 propiedades o más.

4- Se descarta el IPC como índice para regular la subida de precios

En épocas de inflación, el IPC ha demostrado que puede encarecer de forma alarmante las rentas de alquiler, al estar las renovaciones de los mismos supeditadas a este índice.

Para evitar esta situación en 2023 se puso un límite al alquiler del 2% y se subirá al 3% en el 2024. Una vez acabado este plazo, los precios del alquiler vendrán definidos de acuerdo a lo explicado en el punto anterior.

5- Más protección al inquilino

Si la intervención de precios no fuera suficiente medida para proteger al inquilino, la nueva ley ofrece más beneficios, entre los que destaca:

No se puede aumentar la renta de alquiler imputando al inquilino nuevos gastos que no estuvieran acordados previamente. Aquí nos referimos a las tasas de basura, gastos de comunidad, …
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler correrán siempre a cargo del propietario.
Mejora en la regulación de los desahucios y protección de familias vulnerables, donde a falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario, el propietario deberá conceder el tiempo necesario a que los servicios sociales ofrezcan soluciones a los inquilinos, pudiendo dilatar los tiempos más de dos años.

6- Bonificación fiscal a los propietarios

¡Vamos con las pocas buenas noticias que pueden tener los propietarios!

Los pequeños propietarios de las áreas tensionadas podrán optar a algunas bonificaciones fiscales:

Reducción del IRPF por el rendimiento neto positivo de las rentas recibidas por los alquileres pasando del 60% al 50%.
Si los pequeños propietarios bajan al menos un 5% el precio del contrato, podrán optar a una reducción del 90%.
La reducción será del 70% si se pone un piso por primera vez en el mercado y se alquila a un joven de hasta 35 años o si el piso se arrienda a una Administración o una entidad sin fines de lucro que lo destinan a alquiler social.
Y de un 60% si se acometen determinadas obras de rehabilitación energética.

Como veis, si eres un propietario de un inmueble o quieres adquirir uno para sacarle rentabilidad debes tener muy en cuenta todas estas cuestiones. En Inmperson somos expertos inmobiliarios en Madrid y Segovia por lo que podemos ayudarte a que tomes una decisión con toda la información en la mano.

1- Qué son las Areas Tensionadas

2- Regulación de precios al alquiler

3- Nueva definición de gran propietario

4- Se descarta el IPC como índice para regular la subida de precios

5- Más protección al inquilino

6- Bonificación fiscal a los propietarios

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