3 características de una vivienda que determinan el tipo de arrendatario

Existen determinados factores en una vivienda que condicionan y mucho el perfil del arrendatario o inquilino y su tiempo de permanencia en el piso. 

Es clave tener en cuenta estos factores a la hora de decidir la estrategia a seguir en todo proceso de alquiler y desarrollo posterior y más aún si cabe si lo que estás haciendo es invertir en una vivienda con el objeto de sacarle una renta mensual.

Pasamos a detallar estos factores 

Localización de la vivienda

El donde esté ubicado un piso es importante porque es un factor de decisión para cualquier comprador. A continuación vemos el tipo de perfil interesado por tipología de zona.

Centro de las ciudades: 

Las personas mas interesadas por viviendas en estos emplazamientos son las que “están de paso” y quieren disfrutar de la ciudad y vivir al máximo de las experiencias que estas le ofrecen. Se solicita que la vivienda cuente con todos los enseres necesarios incluido menaje.

Sin embargo las familias con hijos no suelen estar interesadas por estas zonas al tener zonas menos propicias para niños como pueden ser parques, colegios y oferta lúdica enfocada a ellos. 

Barrio residencial clásico:

Suelen ser viviendas construidas en los años 70 y 80 con una distribución habitual de 3 habitaciones, salón, cocina y baño. Distinguimos las zonas en base a su nivel socio económico:

• Clase socio económica medio-baja: la relación precio vs rentabilidad son de las mejores y además se le añade que los costes de comunidad son comedidos por no contar con grandes servicios. Las zonas de Madrid que se incluyen dentro de esta tipología son Carabanchel, Usera, Villaverde y Vallecas.

• Clase socio económicas medio-alta: En estas zonas, la rentabilidad mensual se resiente en comparación a los barrios más populares tanto por el coste del inmueble como por los gastos de comunidad.  Sin embargo la rentabilidad a largo plazo por la revalorización de la vivienda suele ser mayor al incrementarse el precio de la misma con más facilidad y tener mejores opciones de venta.

Próximas a un punto de interés:

La localización vinculada a un punto de interés condiciona sin duda también el perfil del inquilino o arrendatario:

• Un centro financiero cercano determinará casi con toda seguridad un perfil de inquilino joven y ejecutivo cuyo tiempo de estancia será medio ya que cuando forme una familia se trasladará a zonas más residenciales. Suelen demandar pisos amueblados con lo básico, y por lo general la cocina es poco importante.

• Una universidad atrae estudiantes universitarios y jóvenes cuya estancia durará poco. Algunos incluso solicitarán alquileres que se correspondan con los meses de duración del curso lectivo para ahorrarse los meses de verano. Demandarán pisos amueblados y con todo el menaje, para no tener que preocuparse por comprar nada. En ocasiones, si el piso merece la pena, se concatenan contratos, manteniendo alguno de los inquilinos y cambiando el resto. Al final los que terminan dejando el piso tendrán poco o nada que ver con los primeros que entraron. Este tipo de pisos suelen notar en poco tiempo el paso de los arrendatarios. La rentabilidad a corto plazo es alta, pero a medio o largo se resiente por los costes de mantenimiento.

• Otros puntos de interés: Un centro comercial es otra localización de interés sobre todo para las familias con hijos adolescentes y un hospital suele ser una zona más demandada por parejas con hijos emancipados que empiezan a tener una edad. 

Tamaño de la vivienda

Los metros cuadrados del piso es otro de los factores que influirá y mucho en el perfilado del futuro inquilino.

Una habitación o estudio

Si tu casa tiene una habitación o es un estudio sin habitaciones diferenciadas, es lógico concluir que no le será de interés a una familia con hijos, aunque se trate simplemente de un hijo y un progenitor, puesto que necesitarán 2 habitaciones como mínimo.

Singles o parejas suelen ser el perfil para este tipo de viviendas. 

En la actualidad ha caído mucho su demanda por temas de teletrabajo y la falta de espacio. Son interesantes solo si tienen una excelente localización (centro de una ciudad o un barrio muy “de moda”).

Dos o tres habitaciones.

Sin duda las viviendas de dos o tres habitaciones son las de mayor demanda hoy en día.

Las parejas o las familias pequeñas son el perfil ideal de este tipo de pisos, ya que estos les facilitan y les proporcionan una flexibilidad ideal que les permite sacar el mayor rendimiento posible a la vivienda.

Las parejas separadas de alrededor de 30 años que teletrabajan y tienen uno o dos niños en custodia compartida son un grupo habitual para este tipo de viviendas.

Los inversores también se interesan por este tipo de viviendas, ya que se amoldan a las necesidades de un grupo amplio de personas y ofrecen numerosas posibilidades a la hora de adaptarla a los gustos del público.

En ocasiones, es posible comprar una vivienda o tenerla en propiedad y adaptarla a las necesidades y gustos del mercado sin demasiada inversión económica, como puedes ver en nuestra sección de flipping.

Más de 3 habitaciones.

Sin duda hablamos de pisos enfocados a familias con uno o más hijos que necesitan una habitación adicional para recibir visitas al estar situados fuera de la ciudad o como oficina para el teletrabajo.

Los habitantes de estos pisos permanecerán en ellos durante un periodo de tiempo más largo (en general superior a los 3 años), pero son los que más tiempo tardan en alquilarse (normalmente por encima de los 2 meses).

Suelen demandarse sin muebles.

Estado de conservación de la vivienda

El Estado de conservación de la vivienda determina principalmente el tiempo en que el propietario tardará en encontrar un inquilino.

Las alternativas aquí son:

Está reformado o en muy buen estado de conservación

“La joya de la corona” del barrio (salvo que sea nuevo). Se hace valer con un precio superior al de la media del mercado y podrá alquilarse en poco tiempo. Lo importante en estos casos es encontrar/acertar con aquellas personas que valoren los detalles y los cuiden. Una vez las encuentres, su tiempo de permanencia suele ser alto.

Vivienda bien conservada.

Es la situación más habitual o, al menos, la deseable.

Si estás alquilando una vivienda, deberías reservar el equivalente a 1 mensualidad al año, como mínimo, para mejoras continuadas que te permitan llevar a cabo los mantenimientos necesarios para ponerla en el mercado en el menor tiempo posible y así poder “seleccionar” a los mejores inquilinos posibles entre todos los interesados. La regla de oro a aplicar: A un precio razonable y a mejor estado de conservación, mejores posibles candidatos y se reducen los tiempos alquilar la vivienda. 

No está como debería y solo compite por precio

Estudiantes y personas con recursos económicos más ajustados…

Son los pisos donde aparecen los problemas que son más numerosos y de mayor gravedad. 

La experiencia enseña que es conveniente, en la medida de lo posible, cuidar la imagen y el estado de conservación de los pisos. De todas formas, se pueden hacer reformas estratégicas para mejorar enormemente la calidad de los candidatos. 

¿Quieres que te contemos cómo hacerlo?