Durante las últimas décadas del pasado siglo, la panadería de Carmen, en una populosa y castiza calle el barrio de la Arganzuela fue lugar de referencia y de encuentro entre vecinos. Eran tiempos en que las tiendas de barrio daban a sus clientes un servicio al que hoy aspiran las marcas “premium”. Recuerdo que cuando compraba el bollo de la merienda podía escuchar frases como: “Te lo pago luego”, “Resérvame cuatro barras” o “Te dejo el carro aquí un momento”.
¡Qué tiempos! Carmen, sin saberlo, era una experta en fidelización y experiencia de marca. Hoy lleva casi veinte años jubilada y su hijo, Antonio, se quedó con la tienda y la vivienda conectada del piso superior. Él quiere darle un nuevo aire al negocio familiar: una panadería boutique que siga siendo un lugar de encuentro en el barrio, con mesitas, prensa y hasta wifi; pero no necesita ya el piso vivienda, tasado en 305.000 euros. Por eso, ha afrontado una reforma que separe ambos espacios con la finalidad de crear un apartamento del que obtener una rentabilidad. El proyecto es perfecto, pero se enfrenta a varias importantes cuestiones que resolver.
- Aislamiento acústico
- Separación de la vivienda del local
Aislamiento acústico
En primer lugar, estaba la cuestión del aislamiento acústico. Antonio quería que su boutique artesanal tuviese música de ambiente y que la fachada fuese completamente diáfana hacia la calle, con paneles abatibles de cristal que integrarán el interior con la nueva y elegante terraza exterior. Esto suponía que podía llegar más ruido al piso superior. La solución pasó por un aislamiento sonoro que considere tanto el suelo como las paredes y ventanas que dan al exterior.
Las paredes de la fachada se cubrieron con pladur, creando una cámara en la que se inyectó el aislante. Las dobles ventanas con rotura de puente término completaron un aislamiento perfecto. En el piso superior también se reformaron cocina, baño y aseo.
Separar los espacios de la vivienda y el local
En segundo lugar, era preciso separar dos espacios que siempre habían estado conectados: la tienda y la vivienda.
Lo más costoso, aunque no complicado, fue condenar el acceso de la bonita escalera interior de hierro forjado. El equipo de house flipping de Inmperson vio en ello la oportunidad de reconvertirla en un original expositor de productos y recuerdos de los viejos tiempos.
Reformar el suelo de la vivienda era, también de por sí, algo imprescindible dado el paso del tiempo. Tengamos presente que hablamos de un tradicional edificio de principios del siglo pasado. Se aprovechó esta circunstancia para añadir una capa aislante, tanto acústica como térmica a todo el suelo.
Retorno de la inversión en pleno centro de Madrid
Dejar la tienda a su gusto, añadiendo un cómodo y práctico lavabo unisex pensado también para clientes con discapacidad, le costó 155.000€. En esta cifra se incluía todo el mobiliario interior y exterior, paneles de cristal para unir el interior de la panadería con la terraza del exterior, nuevo cierre para el establecimiento, así como el pago del estudio de decoración realizado por la división de House Flipping de Inmerson. Saber si este importe fue o no una buena inversión dependerá de cómo le vaya el negocio en los próximos meses.
Reformar el piso de 70 m2, supuso para Antonio desembolsar 33.000€. Y en tan sólo un mes, incluso antes de reinaugurar su tienda, ya había vendido el piso superior por 375.000€ a un matrimonio joven con padres residentes en el barrio. Por cierto, antiguos clientes de sus madre. La prueba de que el “networking” ya estaba también inventado hace mucho.
Como veis, conseguimos vender el piso por 70.000 euros por encima del precio de tasación, lo que supone una revaloración de la vivienda de un 23%.
Si descontamos la inversión de la reforma, el margen de la operación fue de 37.000 euros.
¿Puede considerarse una buena operación o no?
Si a la reforma de 33.000 euros le exigimos un retorno de un 30%, deberíamos ganarle al piso al menos 9.900 euros.
Al piso le hemos conseguido sacar 37.000 euros (70.000€ de más sobre la tasación – 33000€ del coste de la reforma) lo que supone haberle sacado a la reforma una rentabilidad del 273%.
Sinceramente, ¿qué otra inversión puede ser más rentable en menos tiempo?
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