En el contrato de arrendamiento de una vivienda es obligatorio por parte del inquilino dar una fianza en metálico al arrendador como garantía ante incumplimientos del contrato como pueden ser impagos o posibles desperfectos que se puedan producir en la vivienda o en los bienes que la misma contenga.
En el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 establece una cuantía máxima para la fianza de una mensualidad de la renta y de dos mensualidades si el arrendamiento es para un uso distinto del de vivienda, como puede ser un local negocio.
El arrendador está obligado a depositar en un plazo máximo de 30 días la cantidad de la fianza en el ente público designado para tal fin, en el caso de Madrid es el IVIMA el lugar donde hay que entregar esa fianza.
De esta forma la hacienda pública tiene constancia del contrato de alquiler de la vivienda y el inquilino podrá desgravarse fiscalmente las cantidades a las que tenga derecho.
En caso de no depositar la fianza o hacerlo fuera de plazo, el propietario será objeto de sanción.
Desde el último cambio de la Ley de Arrendamiento Urbano en 2019, a parte de la fianza, en el contrato de arrendamiento también se pueden acordar garantías adicionales (algo bastante común cuando el futuro inquilino o arrendatario no pasa los criterios de solvencia).
Esa garantía está limitada a dos mensualidades de renta para los contratos celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019. De esta forma, al inquilino se le podrá pedir como máximo tres mensualidades: la fianza de un mes más dos mensualidades como garantía adicional.
El importe de la garantía adicional o complementaria no hay que depositarla en ningún organismo público, pero sí debe quedar reflejado en el contrato de alquiler.
En el caso de que quieras garantías más allá de estos tres meses, deberás contratar un seguro específico de impago.
¿Qué cubre la fianza de alquiler?
La fianza de alquiler, así como las garantías adicionales si las hubiera, tienen como objetivo cubrir aquellos incumplimientos en los que haya incurrido el arrendatario. Entremos en un poco más de detalle:
Daños en el inmueble
estos tendrían que se demostrables de forma objetiva por parte del arrendador e imputable al arrendatario o inquilino.
Aquí es importante diferenciar entre daños en el inmueble y deterioros o desperfectos por el uso normal de la vivienda, es decir, consecuencia del paso del tiempo, porque sí, nada es eterno.
Muchas veces no es sencillo determinar si puedes hacer uso o no de la fianza por este tipo de deterioros porque determinar la línea que separa la negligencia con el uso ordinario no siempre es sencilla.
Es por ello que recomendamos que el contrato vaya acompañado de un anexo fotográfico demostrando el estado de conservación del inmueble y sus enseres antes del comienzo del alquiler. Pero pongamos varios ejemplos para que quede claro este punto:
Una casa que se alquila recién pintada y cuyos inquilinos se marchan tras un contrato completo de 5 años, necesitará dado el tiempo transcurrido una nueva mano de pintura. En ese caso no se podría hacer uso de la fianza como cobertura para hacer frente a la pintura.
Sin embargo, una familia que contara con un perrito “juguetón” dando como resultado una vivenda llena de muestras de sus travesuras (arañazos, paredes o sofás mordidos, …), la fianza sí podrá ser usada para reparar los daños que objetivamente ha provocado ese animal doméstico.
Tener un seguro contra desperfectos de animales domésticos en viviendas puede ser de mucha utilidad cuando alquilas tu vivienda.
Mensualidades pendientes de pago
En el caso de que tengas un seguro impago, recordarte que tienen una carencia de una mensualidad porque dan por supuesto que usarás la fianza para compensar el primer mes de impago
Deudas del inquilino
Por ejemplo las correspondientes a los suministros. Aquí, tal y como os hemos sugerido en otras ocasiones, es recomendable poner a nombre del arrendatario el pago de los suministros
Finalización del contrato antes de tiempo
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino podrá abandonar la vivienda sin entrar en penalizaciones si ha cumplido su contrato durante al menos seis meses y comunicándolo al arrendador con al menos 30 días de antelación, si no lo hiciera, el propietario podría hacer uso de la fianza.
Gastos de limpieza
El inquilino debe devolver la vivienda en las mismas condiciones en que se lo entregaron, de no hacerlo se podrá usar la vivienda para acondicionarla adecuadamente.
¿Se pueda actualizar la fianza del alquiler?
Muchos propietarios se preguntan si la fianza puede actualizarse a lo largo del arrendamiento de la vivienda. Pues bien, para contratos celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, durante los primeros 5 años del mismo la fianza no podrá sufrir ninguna actualización aunque la renta se haya visto modificada por cambios en el IPC. Si el contrato es anterior al 6 de marzo de 2019 estaríamos hablando de un periodo de 3 años antes de poder modificar la fianza.
En los casos en los que haya una prórroga del contrato de alquiler, sí se puede aprovechar para actualizar la fianza. En el caso de que la renta sea mayor, suele ser el arrendador el interesado en que la fianza refleje este incremento, y en el caso de que la renta sea inferior es el inquilino o arrendatario el que querrá actualizar a la baja dicha fianza, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
Devolución de la fianza
Al igual que el inquilino tiene como obligación pagar en tiempo y forma la renta de alquiler, la devolución de la fianza es una obligación para el arrendador una vez se finalice el contrato de arrendamiento de la vivienda.
Si el inquilino ha incurrido en alguna responsabilidad o queda por pagar la parte proporcional de los suministros, el propietario hará frente al coste de la misma valiéndose de la fianza, teniendo que devolver al arrendatario la diferencia.
Según el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el propietario es quien debe acreditar la existencia de desperfectos en la vivienda, imputables al arrendatario, para justificar la no devolución de la totalidad o parte de la fianza.
Si no hay ningún daño en la vivienda ni ningún impago, el propietario deberá devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, de no hacerlo, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el saldo de la fianza devengará intereses.
En el caso de que el inquilino no reciba la devolución de la fianza en el plazo de 30 días, podrá interponer una demanda para reclamar la cuantía por vía judicial.
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