cómo medir la rentabilidad de inversiones inmobiliarias

¿Cómo medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

En el sector inmobiliario existen una variedad de factores a analizar para determinar la idoneidad de las operaciones. La rentabilidad inmobiliaria es la herramienta que tenemos para medir una inversión, es decir para valorar la capacidad de obtener rendimientos económicos positivos mediante la inversión en bienes inmuebles, ya sea por medio de la venta o con su arrendamiento a terceros. 

En España, cerca del 20% de las hipotecas se solicitan para invertir en inmuebles inmobiliarios. Y es que este tipo de inversión tiene un riesgo bajo si la comparamos con el mercado de valores (la Bolsa) que puede fluctuar enormemente en muy poco tiempo.  Sin embargo, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable a lo largo de los años y es un activo refugio en las crisis económicas.

¿Qué tipo de inversor inmobiliario eres?

Antes de daros una fórmula para calcular cualquier rentabilidad hay que analizar qué tipo de inversor eres, cuáles son tus preferencias a la hora de invertir, porque no todas las inversiones son aptas para todos los públicos.

  • ¿Estás pensando es invertir en una vivienda para obtener unos ingresos adicionales a otras fuentes de ingresos que tienes?
  • O ¿quizá estás pensando en el día de mañana y quieres tener un complemento a tu pensión?
  • Eres reticente al riesgo y no quieres exponer tus ahorros a inversiones dudosas por lo que estás dispuesto a conformarte con un rendimiento inmobiliario inferior a cambio de una mayor seguridad.
  • O por el contrario tu tolerancia al riesgo te deja asumir otro tipo de inversiones inmobiliarias con un mayor retorno.
  • Otro aspecto importante a valorar es la liquidez de la que dispongas y las necesidades de financiación que requieras ya que ello repercutirá en el rendimiento de la inversión.
tipo de inversión en función de la tolerancia al riesgo

Por normal general, los inversores aspiran a tener una rentabilidad superior a la media del IPC y/o al tipo de interés de mercado a largo plazo. Dado que los intereses actuales son bajos, cualquier inversión inmobiliaria, siempre que esté bien hecha, tiene el potencial de generar una rentabilidad atractiva.

¿Dónde invertir?

La ubicación de la vivienda es un aspecto esencial a valorar por cualquier inversor, ya que las zonas con mayor demanda serán las más interesantes para invertir.

Es por ello que las grandes ciudades, las capitales de provincia y los entornos turísticos son el lugar idóneo ya que a pesar de que el coste de la inversión será mayor, los porcentajes de ocupación son altos y las rentas son elevadas. Además, los barrios residenciales son más adecuados para obtener rentas estables, mientras que los pisos turísticos generan más ingresos a corto plazo a costa de una mayor rotación y tasa de ocupación.

Importante valorar las circunstancias políticas y económicas de la zona, por eso ciudades como Madrid, Valencia o Málaga, atraen a inversores por sus circunstancias más estables. 

Por último hay que tener en cuenta que, aunque un inmueble pueda tener un gran potencial, la desocupación también puede afectar a la rentabilidad anual por lo que hay que valorar qué zonas tienen un índice de ocupación por encima de la media para valorar el atractivo de la misma.

Aquí os dejamos un enlace a un artículo dónde explicamos como la localización de la vivienda y sus características determina el tipo de arrendatario y su nivel de rotación/permanencia en el inmueble.

Cálculo de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

rendimiento de negocio frente al rendimiento de la inversión

Antes de que los inversores inmobiliarios se lancen a la compra de cualquier activo inmobiliario, debemos evaluar el potencial de la inversión, para valorar el beneficio que se puede esperar con la operación

No hay rentabilidades buenas o malas, todo depende del tipo de inversor que seas como hemos visto anteriormente.

Para saber si una inversión inmobiliaria es rentable, hay que tener en cuenta dos tipos de rendimiento:

  • El rendimiento del negocio: Nos permite valorar si un bien inmueble genera rentabilidad teniendo en cuenta los ingresos y beneficios que genera frente a la inversión del mismo.
  • El rendimiento de la inversión: Nos permite valorar si nos interesa invertir en un bien inmueble no solo teniendo en cuenta los beneficios que genera sino teniendo en cuenta la inversión que requiere por tu parte como inversor. Es decir mide la rentabilidad de nuestro dinero.

Rendimiento del negocio

Como decíamos aquí se tiene en cuenta los ingresos y beneficios que genera el inmueble frente a la inversión del mismo.

El inversor a menudo tiende a ver sólo el precio de compra de la propiedad y no considera los gastos de explotación. En este caso, la rentabilidad puede parecer alta si el precio de compra ha sido bajo. Sin embargo, lo recomendable. para saber exactamente cuáles son las ganancias potenciales, es tener en cuenta todos los gastos recurrentes y es lo que llamamos rentabilidad neta.

Los gastos que suele generar un inmueble por norma general son:

  • Seguro de la vivienda
  • Mantenimiento del equipamiento (electrodomésticos, muebles, …)
  • Comunidad de vecinos
  • IBI (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles)  

Teniendo esto en consideración, las fórmulas para el cálculo de la rentabilidad del negocio inmobiliario son:

Rentabilidad Bruta: Ingresos / Inversión Total

Rentabilidad Neta: Beneficio (ingresos – gastos)/ Inversión total

Rendimiento de la inversión

En este caso lo que buscamos es medir la rentabilidad de nuestro propio dinero.

En el caso de que se necesite de una hipoteca para afrontar la inversión inmobiliaria debemos tener el cuenta:

  • Cashflow: Mide las entradas de dinero – salidas de dinero (gastos de explotación + coste financiación por hipoteca)
  • ROE: cashflow/dinero propio sin requerir financiación externa

El % obtenido en el ROE nos indica cuánto tiempo te llevará recuperar tu inversión, es decir, en qué momento realmente empiezas a ganar dinero.

Por ejemplo, si el ROE es de un 20% anual, cada año ganas el 20% de la cantidad invertida inicialmente en la operación. Para recuperar la inversión, necesitarás otros 5 años, momento a partir del cual se generarán ganancias.

En caso de que el ROE sea superior al 100%, nos indica que la inversión es rentable desde el primer año

medición de la rentabilidad de los ahorros en la inversión inmobiliaria

Ejemplo real con el cálculo de las distintas rentabilidades

A continuación exponemos un ejemplo donde calculamos las distintas rentabilidades para que puedas valorar las diferentes opciones de inversiones inmobiliarias que tengas encima de la mesa.

ejemplo practico de las distintas rentabilidades en una inversión inmobiliaria

Como puedes observar en los ingresos anuales por alquiler, no lo hemos calculado sobre 12 meses sino sobre 11,5 para tener en cuenta los períodos en los que el inmueble está desocupado y que en la ciudad de Madrid se estiman de 15 días al año.

Nos gusta diferenciar entre rendimiento del negocio vs rendimiento de la inversión porque un inmueble tiene una rentabilidad se pague como se pague. De esta forma podemos ver cómo es la rentabilidad del bien raíz y cuál es la rentabilidad de nuestra capacidad como inversores. 

De esta forma te hemos presentado dos formas de calcular la rentabilidad, existen otros métodos pero hemos considerado los más utilizados en el sector. Lógicamente a la hora de comparar diferentes opciones inmobiliarias, debes utilizar siempre el mismo método de cálculo. 

Dadas la multitud de variables financieras que determinan la viabilidad de las operaciones, la fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de bienes inmuebles es confiar en profesionales especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.

¿Necesitas ayuda para localizar una buena oportunidad de inversión según tus necesidades?

Podemos ayudarte, pregúntanos!


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